[摘要] 3月27日下午，来自汕头本地主流项目的十余家开发商、地产精英将齐聚一堂，共同探讨2013年汕头楼市新走向并建言献策。以下为各嘉宾在本次大话地产的观点。
3月27日下午，汕头房天下邀请十余位汕头房地产业内人士在君悦酒庄品茗论道，就当前热点楼市话题进行了深度探讨。在许多应对当前楼市政策措施方面达成了共识，全面分析了目前汕头房地产市场状况。本次活动共历时近3个，现场气氛活跃，参与度高，受到业内人士高度评价。
来自汕头本地主流项目的十余家开发商、地产精英将齐聚一堂，共同探讨2013年汕头楼市新走向并建言献策。以下为各嘉宾在本次大话地产的观点。
【锦峰地产 】
“2012的汕头楼市整体是稳步上涨，到了年末出现翘尾行情。汕头房地产最关注的是土地方面、接下来领导班子对汕头的规划和楼市政策走向。”
“其实总体来说我觉得“广东省国五条细则”对汕头并无多大影响。以前70/90的政策已经面临市场变化，类似有些楼盘已经开始试水一房一证，那么“粤国五条”要怎么去落实，如果无法落实的话，那这个政策是否又会成为空谈。最后受压迫的还是社会的中产阶级，底层人民会有保障房保护，而富人将会越富。其实都有这种现象，短期之内房价会有一点点影响。不调控还好一点，一调控或许还会促使房价上涨。”
“区域化方面，我觉得现在北区楼市发展形势较好，房价目前涨幅比较快。而东区在接下来的13-14年整体发展空间是看好的，很多利好消息在慢慢兑现，上涨空间利好，珠江新城房价之前也是8千多/平，现在可以卖到10万/平。而西区零敲碎打，现在龙光进驻金凤半岛，未来还是比较看好。而南区比较看好的中信濠江新城项目未有新消息，并不知道具体的情况。政府推东区已经推了这么多年，如果以东区做为参考点来看，要再推一个南区的话，我觉得这是一个很大的难点。”
【欣利地产卢晓贞】
“随着地王的诞生，汕头楼市整体还是呈现上涨的趋势，而目前汕头楼市还是以具备海洋景观资源的项目行情较为火爆。”
【裕源地产黄娜】
“个人比较关注南澳方面的楼市，随着南澳大桥的施工进度与近期即将完工的利好消息，整个南澳楼市呈现比较火爆的局面，购房者的咨询量相对较大，但是南澳楼市是随着气候的变化而变化，下半年将慢慢稳定下来。而汕头楼市用一句话来概括的话，其实就是一杯温水，不温不火的。”
【宜华地产陈育宏】
“汕头楼市目前还是分区域而看的，用一个词来说就是区域化。而汕头整体行情还是稳中有升，我们都知道汕头不是国家重点调控的城市，相关调控政策到了汕头已经无法如一线城市那么明显。调控政策目前来说还是要看如何规范市场，比较重要的是控制楼花。”
“我个人觉得，加强市场监管是最终的目的。在卖房征20%差额税方面，二手房或许会被提高，从而缩短一手房与二手房的差价，很可能会促进一手房价格的上涨，这从根本上来讲是无法达到楼市调控的最终目的 。”
“这次地王出现的时机不如07年，07年地王出现后市场开始陆续走高，那是由于当时汕头地产市场还处在价格和价值的洼地，而目前汕头的房价企高维稳，又刚好迎上新政，所以我认为地王出现后价格会上涨，但幅度和持续性或不如往年。”
【欧乐士地产周升】
“2012个人比较关注的还是三打两建的情况，这对粤东楼市带来了比较大的影响，而这种影响也一直延伸至汕头，而在上一年比较关注的还是三个盘，凤凰城，香樟美地，香景雅园，这三个盘是2012年汕头购房者的聚焦。相反的，像龙光，锦峰这样的开发商开发的大盘反而没有成为购房者的焦点，总体来说就是刚需称王吧！”
“汕头的网签数据是有一点滞后性，而汕头又是政策滞后地区，但不得不说征20%差额税是领先的，09年就已经开征了。国五条对汕头影响比较大的还是对南澳投资产品的影响，当时蓝海豪景开盘的时候一次性付款占到9成，刚需自住功能占到9成，而刚需盘本身量却比较少。只要有新项目一出来，都会比较旺，这跟国五条是没关系的。所以我个人比较观望国五条细则对南澳的影响，而对整个汕头来说是影响不大的。”
【发能地产肖诺威】
“2012年的楼市相对前几年来说比较平静，汕头每年成交面积100万平左右，10月份之前没什么大动作，新盘推出比较少，偏北区的楼盘推出的比较多。但是10月份之后一改前状，尚海阳光，香域水岸，玫瑰金寓等众多热盘获预售推出，而且总体成交量还不错，所以2012年的年末出现了翘尾行情，因此一句话来概括，刚需为主。在2013年接下来一段时刻，北区新开的盘会相对较多。而比起2012年成交量较少，2013年北区楼市可能旺过东区。”
“2012年东区房价止步不前，北区房价一路直追，两者之间的差距在不断的缩小，但是就目前汕头的整体发展情况来看，北区在接下来的一段时间内还是比较滞后，而目前东区在整个汕头的发展中还是占着比较大的成分。西区总体来说是被汕头忘记的地方，感觉现在像是养老的区域，如果真正要谈到西区的发展，就得看金凤半岛接下来的发展趋势。”
“我觉得地王效应本身便是一个舆论效应，你看反应最快的便是13、14号、涨幅在3%-7%左右，对房价来说不能算大涨幅，只能算微调，很大程度与国五条的不明确性有关。另一个方面，等到此地王项目新推的时候，我估计会带动另一波新的涨幅。个人觉得，国五条效应对汕头没什么大的影响，现在的波只是前奏，第二波预计会在4-5个月后，那时地王效应可能比较明显，东区带头价格会涨，东区涨北区肯定涨，涨幅估计会在10%左右。”
“2013上半年汕头楼市比较平静，下半年肯定会涨价。个人预计2013年的汕头楼市，价格方面看东区，成交量方面看北区。”
【英信广告刘微】
“其实我想说的一句话是汕头房价涨幅是比较大的，目前就中国楼市的情况来说，汕头2012年同比涨幅达20%左右，我们都知道汕头楼市在2012年底两个月内出现了短期的爆发，即是大家所说的年末翘尾情况，而这种情况如果一直延续下去的话，汕头楼市会引起多方面的注意。”
“谈到区域化，不得不聊南澳。南澳目前的问题不是需求量、价格、调控的问题，而是一二手的换手率太低的问题，一手房价高，二手房有价无市，两者之间的比例是1比0点几的几率，这样的比例令人担忧。而且目前南澳的整个基础设施还不是很完善，这都需要慢慢完善的。”
【香湖投资徐育涛】
“汕头目前刚需是呈现供不应求的局势，类似于凤凰城、水岸名都这样的楼盘供应太少。而自2012年开始，度假投资产品慢慢的兴起，南澳的楼盘吸引了众多的投资目光，尤其是高铁开通之后将会吸引珠三角的投资者，相信在不久之后，汕头将会因为投资、发展空间都比较大的原因，而成为投资热点。”
“调控房价的初衷集中针对的是一二线城市，而不是三四线城市，还有另一个政策是城镇化发展，这本是一个好的意愿，但是当政策出来就一棍子打死，而对于汕头这样的三线城市，不会受调控政策太大的影响。”
“我觉得不一定涨价，可能对于二手房的涨价或许会有短期内较大的影响，但是一手房短期内不会有太大的变动。房价会涨，但是应该只是短期内的，慢慢的便会平稳下来。”
“涨价不是大家希望看到的，汕头房企都希望汕头楼市平稳健康，希望购房者群体都能够消费得起。开发商赚取合理的利润，建一套房子大家都能买得起。”
【新长安建筑设计林伟民】
“最近比较热的还是地王的问题，包括保利，华标等外地开发商也来参与竞拍。按我个人观点的话，其实楼盘定位比较重要，未来30年房地产还是中国的重头戏，最近一些热门的盘开发了很多大户型，感觉有点失误，应该为低收入的市民开发更多的小户型。而刚才谈到的南澳旅游地产问题，其实我现在比较担心南澳的开发，我觉得南澳的楼盘还是需要分级开发，进行统一一级开发之后保证一些市政配套再二级开发，不要重复的规划。”
“我认为每个城市的基本板块扩展都是先往东扩展，因此东区还是居住的重点，而西区、北区的住房还是属于经济紧凑型，像刚才说到的金凤半岛，销售量估计会不错。但是汕头目前并没有地铁，像广州目前的发展局势，如果汕头引进地铁，我相信区域性差别是不会太大的。”
“我觉得这种商业综合体一个选位很重要，如果定位好，那么风生水起，如果定位不好，那么随时倒闭。另外便是停车位的问题，这直接影响到客源的数量和质量，如果停车位都过小或过少，那么真的没什么发展空间。”
【锦峰地产缪放】
“我比较同意新长安建筑设计林总的看法，汕头现在还是刚需比较旺盛，因此户型方面不能一味开发大户型，而是要多考虑开发些适合刚需的小户型；另外，在汕头的房地产营销策划总体来说。也是需要寻找一个科学的推广方法，让购房者的细分群体可以找到满足自身需求的楼盘项目。”
【欧乐士地产饶川东】
“在广州深圳这些一线城市，楼盘销售单价较高，主推小户型降低总价，这点我觉得汕头可以学习借鉴，刚才已经说了，刚需当道；如果一直推那些价格比较高的大户型，既不符合市场需求，也不科学合理；我比较关注的还是西区的一些三旧改造项目，据了解，三旧改造有21地块待开发，这有利于缓解汕头楼市供不应求的情况。另外我比较担心的是南澳的问题，南澳大桥即将通车，但目前并没有一个确切的概念来发展南澳，整体还是比较模糊的，这对于后期的发展是不利的。”
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